• Besonders der Immobilienmarkt ist ein Markt der sich stets verändert. Derzeit ist, für Verkäufer günstig, ein Preisanstieg an den Immobilienmärkten zu verzeichnen. Seit 2015 sind die Immobilienpreise in Deutschland um mehr als 30 Prozent gestiegen.

• Für viele Verkäufer sind die zu erwartenden Erlöse nicht selten überraschend hoch.

• Aber wie kommt man überhaupt zu einer Immobilienbewertung? Was gibt es dabei zu beachten? Und wie kann man dabei den bestmöglichen Preis erzielen?

• Grundsätzlich gilt dreierlei:

1. Der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung ist die Lage des Objekts.

2. Immobilienmakler bewerten Immobilien für gewöhnlich kostenlos. Bei der Anfertigung eines Kurzgutachtens ist dagegen mit Kosten zwischen 100 und 500 Euro zu rechnen.

3. Eine Immobilienbewertung gilt als wichtiger Faktor für die Preisverhandlung während des Immobilienverkaufs.

Ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

• Wer ein Haus verkaufen will, der strebt normalerweise den bestmöglichen Preis für sein Objekt an. Deswegen ist eine realistische Einschätzung wo dieser Preis liegt elementar.

• Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab, während zu niedrige Preise Skepsis hervorrufen können. Außerdem kann der Verkäufer dabei unnötig viel Geld verlieren.

• Besonders Kapitalanleger beobachten die Marktentwicklung über lange Zeit. Schrittweise den Preis zu senken kann deswegen als negatives Zeichen gesehen werden.

• Eine Immobilienbewertung kann dergleichen zuvorkommen. Mit einer realistischen Einschätzung über den Wert der Immobilie kann man diese als Verkäufer gut und gerne mit einem Preis über 5 Prozent über den regulären Marktpreisen inserieren, was Käufer und Verkäufer ausreichend Verhandlungsspielraum einräumt. Unter Umständen hat der Käufer, der sie auf den tatsächlichen Marktwert „heruntergehandelt“ hat, das Gefühl einen „guten Deal“ gemacht zu haben, während der Verkäufer einen angemessenen Preis für sein Objekt gezahlt bekommt.

• Darüber hinaus strahlt eine Immobilienbewertung Professionalität aus und schürt beim Käufer Vertrauen.

• Gleichzeitig kann eine Bewertung auch vor überzogenen Preisvorstellungen schützen oder deutlich machen, dass ein Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt lohnenswerter ist.

Wie kommt ein geschätzter Immobilienpreis zustande?

Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, die jeweils einen wichtigen Beitrag zur Zusammensetzung des Preises leisten. Ausreißer können dabei einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis haben.

Die Lage der Immobilie

• Die Lage der Immobilie ist der wichtigste Indikator für Ihren Preis.

• Grundsätzlich ist entscheidend, ob sich das Objekt in der Stadt, in einem Randgebiet oder auf dem Land befindet, ferner ob es sich bei der Region um ein Wohn-, Industrie- oder Mischgebiet handelt.

• Natürlich variieren die Preise auch dahingehend, ob es sich bei der Region um einen groß nachgefragten Ballungsraum, Kleinstädte oder Dörfer handelt. Grade Immobilien in Großstädten werden nämlich zunehmend teurer. Und auch innerhalb einer Stadt sind die Preise, abhängig von der Gegend, verschieden.

• All diese Faktoren werden als Makrolage bezeichnet. Mit Mikrolage werden andere Faktoren, wie die Lebensqualität und der Komfort einer Gegend, bezeichnet.

Wichtige Indikatoren um diese Qualitäten zu bewerten sind:

• Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.

• Die umliegende Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Kindergärten Restaurants etc.).

• Die (nicht) vorhandene Lärmbelastung.

• Umliegende Freizeit-, Kultur- und Erholungsmöglichkeiten.

• Die allgemeine soziale und ökonomische Zusammensetzung der Nachbarschaft.

Art und Größe der Immobilie

Naturgemäß sind Bautyp und Wohnfläche wichtige Preisfaktoren. Die Preise von Villen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften etc. unterscheiden sich signifikant voneinander.

Anhand einiger Indizien lassen sich Preise erstellen:

• Wie hoch sind die Decken?

• Wie ist die Zimmeraufteilung?

• Wie viele Badezimmer hat das Gebäude?

• Ist ein Keller vorhanden?

• Verfügt das Objekt über ausreichend Sonneneinstrahlung oder einen schönen Ausblick?

• Wie ist die Ausrichtung der Immobilie?

• Verfügt das Objekt über einen Garten oder Balkon?

Auch andere bauliche Eigenheiten wie eine Fußbodenheizung, ein Swimmingpool, Garagen oder Kamine werden bei der Preiszusammensetzung berücksichtigt.

Bausubstanz und Energieeffizienz

Anhand der verbauten Materialien lassen sich Rückschlüsse auf die allgemeine Qualität des Gebäudes ziehen. Grundsätzlich gilt, dass zum Beispiel Echtholzdielen, Marmor und eine Bauweise die auf Steinen basiert höherwertiger sind als verbaute Fertigelemente. Auch der Zustand, die Art und das Alter des Heizsystems sowie die Dämmung des Gebäudes und die Beschaffenheit von Fenstern und Fassade sind maßgeblich in die Analyse einzubeziehen. Zum einen sagen diese Indikatoren viel über den Zustand des Gebäudes aus und zum anderen geben sie Aufschluss über den Energiebedarf, wie er auch im Energieausweis ausgewiesen werden muss. Als Faustregel gilt, dass ein geringerer Energieverbrauch den Verkaufspreis steigen lässt.

Der Zustand der Immobilie

Wenn ein Gebäude von vielen Mängeln befallen ist, dann senkt sich der Wert signifikant. Die häufigsten Probleme sind eindringende Feuchtigkeit und daraus entstehender Schimmel. Diese sind entweder auf Baumängel oder schlechtes Verhalten der Bewohner zurückzuführen. Solche Mängel auszubessern kann sehr Kostenintensiv werden, was den Verkaufspreis drückt. Es gilt, dass modernisierte Immobilien grundsätzlich einen höheren Verkaufspreis erzielen. „Typische Kandidaten“ für Modernisierungen sind Bäder, Küchen, Elektro-, Gas- und Wasseranlagen und die Bodenbeläge. Entscheidend ist auch der Erschließungszustand der Immobilie, ob sie also über einen Zugang zum örtlichen Telefon- und Wassernetz verfügt. Auch die Frage, ob der Anschluss eines Hochgeschwindigkeits-Internetanschlusses möglich ist, ist entscheidend. Für solche Betrachtungen ist auch das Alter der Immobilie relevant. Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien mit einem älteren Baujahr weniger wert sind. Entscheidend sind stets der Zustand und der Grad der Modernisierungen. Ein ausreichend modernisierter Altbau kann durchaus höhere Verkaufspreise erzielen als ein Neubau.

Wie wird die Immobilie genutzt?

Ob die Immobilie leerstehend oder vermietet ist, schlägt sich auch im Preis nieder. Leerstehende Gebäude erzielen in der Regel höhere Preise, da der Käufer freie Hand über die weitere Verwendung hat. Einige Kapitalanleger halten aber auch den Erwerb von vermieteten Objekten für lohnenswert. In diesem Kontext sind aber auch die Ausbaumöglichkeiten einer Immobilie relevant. Falls der Käufer bauliche Erweiterungen oder Veränderungen anstrebt ist es wichtig, ob diese grundsätzlich, also beispielsweise statisch, möglich sind oder ob der Denkmalschutz derartige Pläne verhindert. Entsprechende Vorschriften müssen unbedingt beachtet werden.

Grundbucheinträge

Ausschlaggebend für die Preisentwicklungen können auch Eintragungen im Grundbuch bezüglich Grunddienstbarkeiten oder Baulasten sein. Solche senken oft den Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes. Auch Einschränkungen in der Nutzbarkeit wie, Nießbrauch, Reallasten, Vorkaufsrechte und Erbbaurechte fallen darunter.

Besonderheiten bei der Immobilienbewertung

Bei einer Hausbewertung wird darauf geachtet ob es freisteht oder mit anderen Häusern verbunden ist. Freistehende Häuser, vor allem solche, die von einer Grünfläche umgeben sind, erzielen höhere Preise als solche, die mit anderen im Verbund stehen. Mehrfamilienhäuser setzen sich preislich aus dem Verhältnis von Gemeinschaftsflächen, Wohnraum und Sondereigentum zusammen.

Bewertung von Wohnungen:

Nicht nur die innerstädtische Lage, sondern auch die Lage im Haus ist bei der Bewertung einer Wohnung relevant. Wohnungen im Erdgeschoss sind weniger wert als Etagenwohnungen. Solche Wohnungen steigen durch das Vorhandensein eines Aufzuges zusätzlich im Wert. Auch ein Garten steigert den Preis einer Mietwohnung.

Bewertung von Grundstücken:

Grundstücke eignen sich derzeit als Kapitalanlage, da sie selten an Wert verlieren und seit Jahren im Durchschnitt sogar einen Wertzuwachs erleben. Entscheidend für den Preis eines Grundstückes ist der Bodenwert, der sich nach dem Bodenrichtwert ergibt. Diese Richtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt. Die Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen in festgelegten Regionen, sogenannte Bodenrichtwertzonen. Der Wert eines Grundstückes kann jedoch sinken, wenn es nicht vollständig bebaubar ist. Gründe dafür können Wegerechte, der Zuschnitt oder die Bodenverhältnisse sein.

Wer bewertet eine Immobilie?

Zu Beginn eines Hausverkaufsprozesses steht immer die Bewertung der eigenen Immobilie. Eine Vorstellung über den tatsächlichen Wert des Objektes zu haben ist wichtig, um es zu angemessenen Marktpreisen verkaufen zu können ohne schmerzhafte Verluste erleiden zu müssen.

Die eigene Recherche ist dabei zu Beginn nicht von Nachteil. Eine Professionelle Bewertung strahlt jedoch Professionalität aus und kann den Verkäufer auch vor zu niedrigen oder überzogenen Preisvorstellungen schützen.

Die Bewertung durch einen Immobilienmakler ist zumeist kostenlos. Dieser hofft jedoch selbst den Auftrag zum Verkauf zu bekommen. Mit der Bewertung geht keine Verpflichtung einher, den Auftrag auch an den Makler geben zu müssen.

Wer eine Immobilie selbst bewerten möchte, der muss sich zunächst einen Eindruck über den Wert vergleichbarer Immobilien machen und kann zu diesem Zweck, etwa auf Online Portalen, selbst recherchieren.

Vergleichbare Immobilien zu finden ist aber in der Regel nicht so leicht wie man meint. Ausgenommen sind hier Wohnungen in bestimmten Wohnvierteln. Diese Schwierigkeit bezieht sich vor allem auf Einfamilienhäuser.

Ferner sind die online aufgelisteten Preise keine realen Verkaufspreise, sondern lediglich die Preisvorstellungen anderer Verkäufer.

Um die tatsächlichen Verkehrswerte zu ermitteln ist es möglich sich einen Grundstücksmarktwertbericht zu besorgen, der von lokalen und unabhängigen Gutachterausschüssen erstellt wird.

Ein solcher Bericht kostet für gewöhnlich um die 50 Euro und ist meistens bei städtischen Behörden oder direkt bei den Gutachterausschüssen erhältlich.

Wichtig:

Die eigene Recherche ersetzt die professionelle Bewertung grundsätzlich nicht, kann aber einen ersten Eindruck über den Wert der Immobilie liefern. Wer jedoch ernsthaft kaufen oder verkaufen will, der sollte sich eine professionelle Beratung zurate ziehen.

Die Vorteile eines Maklers

Wer sich entschließt seine Immobilie zu verkaufen, sollte sich an einen Makler wenden.

Makler kennen den lokalen Markt, das Geschäft vor Ort und die Verkaufsstrategien, die das bestmöglich Verkaufsergebnis erzielt.

Damit handelt er stets im Interesse des Auftraggebers!

Durch den bestmöglichen Verkaufspreis der Immobilie finanziert sich ein Makler beinahe von selbst.

Eine Immobilienbewertung bieten Makler meistens kostenlos an.

Schon nach wenigen Tagen liegt diese dem Auftraggeber vor.

Die Professionelle Bewertung

Ein von einem Immobiliengutachter erstellter Bericht gilt als höchste Stufe der Immobilienbewertung. Ein solcher Bericht ist professionell und kostenpflichtig.

Der Immobiliengutachter prüft das Objekt auf Schäden, Mängel und andere Feinheiten anhand derer er den Marktwert berechnet.

Da auf diese Weise erstellte Wertgutachten ist ein wichtiger Ausgangspunkt für die eigene Preisgestaltung und ein gewichtiges Argument im Verhandlungsprozess.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Der Preis der für eine Immobilie tatsächlich gezahlt wird ist der Marktwert oder Verkehrswert.

Dieser ist aber nicht gleichbedeutend mit dem Herstellungs- oder renditewert des Objekts.

Um diesen Marktwert also zu ermitteln, müssen andere Kriterien betrachtet werden. Dazu werden die folgenden drei Verfahren genutzt. Diese sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) geregelt:

• Vergleichswertverfahren

• Sachwertverfahren

• Ertragswertverfahren

Welches Verfahren angewendet wird, hängt vor allem mit Art und Verwendung des Objekts zusammen.

Das Vergleichswertverfahren

Wie betitelt basiert das Vergleichswertverfahren auf dem Vergleich einer Immobilie mit anderen Immobilien seiner Art. Aus diesem Vergleich wird ein Durchschnittswert ermittelt, der mit Zu- und Abschlägen, den Wert der Immobilie widerspiegelt. Die Faktoren nach denen dieser Wert berechnet wird wurden im vorangegangenen bereits dargelegt.

Der Wert wird präziser je mehr vergleichbare Immobilien herangezogen werden.

Welche Vorteile bietet dieses Verfahren?

Durch die relativ simple Berechnungsweise ist dieses Verfahren auch für fachfremde Verkäufer anwendbar. Damit können sie sich eine realistische Vorstellung über den Marktwert und die Marktstellung Ihres Objekts machen.

Die Nachteile des Verfahrens:

Eine Immobilie ist immer individuell, was sich negativ auf die Vergleichbarkeit zweier Immobilien auswirkt. Außerdem gewichten Laien oft die verschiedenen Wertfaktoren falsch.

Das Sachwertverfahren

Sofern keine vergleichbare Immobilie existiert, ist eine Methode zur Wertermittlung das Sachwertverfahren. Dieses orientiert sich am reinen Substanzwert der Immobilie.

Dieser Substanzwert ergibt sich aus dem Wert des Grundstückes zusätzlich von allem, was darauf gebaut wurde. Ein gewisser Betrag wird dann für das Alter der Immobilie abgezogen. Laut Gesetzgeber ist mit einer jährlichen Alterswertminderung von 1,25% zu rechnen. Dieses Ergebnis wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der die Lage des Objekts einbezieht. Je besser die Lage, desto höher der Faktor.

Die Vorteile des Verfahrens:

Dieses Verfahren bietet eine objektive Einschätzung der Immobilie und ist vor allem auf individuell gestaltete Immobilien anwendbar.

Die Nachteile des Verfahrens:

Der tatsächliche Marktwert unterscheidet sich oft von dem ermittelten Wert, vor allem da der Markt sich andauernd verändert. Darüber hinaus ist dieses Verfahren für Laien schwer nachvollziehbar.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei Immobilien angewandt, die vermietet werden und ist damit hauptsächlich für Kapitalanleger und Investoren interessant. Im Mittelpunkt steht dabei weniger der Sachwert der Immobilie, sondern die Rendite, welche mit ihr erwirtschaftet wird. Es steht also im Vordergrund wie lukrativ das Objekt ist.

Zur Berechnung werden jährliche Erträge wie z.B. Nettokaltmieten mit einem Faktor multipliziert, der je nach Art der Immobilie variiert. Dieser Richtwert ist zwar einfach zu errechnen, aber oft ungenau.

Die Vorteile des Verfahrens:

Für Investoren liegen recht genaue Angaben über die zu erwartende Rendite vor.

Die Nachteile des Verfahrens:

Die Rechnung besteht aus vielen Variablen deren Wert genau bestimmt werden muss. Diese unterliegen, beispielsweise im Falle von Mieten, aber nicht irrelevanten Schwankungen.

Welche Dokumente werden für ein Wertgutachten benötigt?

Vollständige Dokumente sind wichtig, damit ein Gutachter den Wert eines Objekts möglichst genau ermitteln kann. Benötigt werden dazu die folgenden Unterlagen:

• Ein aktueller Grundbuchauszug

• Ein aktueller Auszug aus der Flurkarte

• Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

• Die Grundrisse und Schnitte des Objekts

• Eine Wohnflächenberechnung (Ein Gutachter kann diese selbst erstellen)

• Die Modernisierungsnachweise

• Der obligatorische Energieausweis

Bei Eigentumswohnungen:

• Die Teilungserklärung

• Der Aufteilplan

• Die Nebenkostenabrechnung

• Die Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen

Bei vermieteten Immobilien/Wohnungen:

• Bestehende Mietverträge

• Aufstellung der Nettokaltmieten

Bei Erbbaurecht:

• Der Erbbaurechtsvertrag

• Der Nachweis des aktuellen Erbbauzinses

Ggf. bei Denkmalschutz:

• Die Kopie des Denkmalschutzes