Der Verkehrswert bezeichnet den realen Verkaufswert einer Immobilie, der gezahlt wird, wenn ein Haus verkauft wird. Es stellt sich aber die Frage was genau dieser Verkehrswert ist, woraus er sich zusammensetzt, wie er ermittelt wird und wie dieser beeinflusst werden kann. Grundsätzlich gilt: Der Verkehrswert zeigt, zu welchem realistischen Preis ein Haus verkauft werden kann. Zur Berechnung dieses Wertes gibt es mehrere Verfahren.

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1. Worum handelt es sich beim Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis einer Immobilie, der bei einer Veräußerung auf dem Markt erzielt werden würde. Er wird im Baugesetzbuch definiert und bei einer Immobilienbewertung ermittelt. Der Verkehrswert ist kein gemeingültiger Richtwert, sondern bezieht sich auf ein bestimmtes Grundstück oder eine bestimmte Immobilie. Da er auf einen bestimmten Tag bezogen ist, ist er variabel und kann sich innerhalb kurzer Zeit ändern. Der Verkehrswert ist ein neutraler Wert, etwaiges Entgegenkommen i Preis wird nicht eingerechnet. Bei der Berechnung geht man davon aus, dass der Markt allen beteiligten zusteht und alle Beteiligten Zugang zu den gleichen Informationen haben. Das nach diesen Kriterien berechnete Ergebnis ist der Preis, der im Gutachten ermittelt wird.

2. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Der Verkehrswert wird von einem Gutachterausschuss errechnet. Dabei werden verschiedene Verfahren verwendet, nach denen unterschiedliche Werte errechnet werden.

Die drei Verfahren sind:

• Das Sachwertverfahren

• Das Ertragswertverfahren

• Das Vergleichswertverfahren

Das Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren ergibt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Der Bodenwert orientiert sich an den Bodenrichtwerten, die bisherige Grundstücksverkäufe in der Region ergeben.

Das Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren wird der Bodenwert mit dem Gebäudeertragswert zusammengerechnet. Dieser ergibt sich aus Mieteinnahmen und Betriebskosten und wird deswegen vor allem bei vermieteten Immobilien genutzt.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird oft bei selbstgenutzten Immobilien verwendet. Der Preis ergibt sich aus dem Vergleich zu den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien. Die Präzision dieses Verfahrens hängt somit von der Menge geeigneter Referenzen ab.

3. Wodurch wird der Verkehrswert beeinflusst?

Als Faustregel gilt: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Wenn also eine hohe Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken besteht, dann steigt auch der Verkehrswert. Der Wert eines Grundstückes ist am Bodenrichtwert zu ermitteln. Aber auch andere Faktoren tragen zur Gestaltung des endgültigen Verkehrswertes bei.

Diese sind:

• Die Lage der Immobilie

• Ihr Baujahr und ihr Zustand

• Die Größe des Objekts

• Die Merkmale und Qualität der Ausstattung

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4. Welche Dokumente sind nötig, um den Verkehrswert zu ermitteln?

Da die Berechnung des Verkehrswerts viel Sachkenntnis erfordert, sollte stets ein Fachmann mit dieser Aufgabe betraut werden. Sofern das Gutachten nicht offiziell sein muss, kann diese Aufgabe aber auch ein Makler übernehmen.

Allenfalls werden folgende Dokumente benötigt:

• Ein Grundbuchauszug

• Ein Lageplan und die Flurkarte

• Die Grundriss- und Schnittzeichnung der Immobilie

• Eine Baubeschreibung

• Die Wohnflächenberechnung

• Der Energieausweis

• Sofern vorhanden der Nachweis über Modernisierungen

Handelt es sich um eine Wohnung werden zusätzlich folgende Dokumente benötigt:

• Die Teilungserklärung

• Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

• Der Wirtschaftsplan

• Die Hausgeldabrechnung

• Bei vermieteten Wohnungen: Die Mietverträge